文丨于一洋(方塘智库区域战略研究中心研究员)

金融去杠杆、房地产调控、资管新规出台,缩减土地开支,用所有能用的融资工具筹钱等等,过去的2018年,市场颇为不平静,但却又并不让人意外。如果要在2018年度内选出行业内最受关注的焦点事件和焦点企业,华夏幸福肯定是其中之一。

平安两次入股、强援高管履新,一时之间,“华夏幸福将向何处去”成为热议话题,是时候为这些问题给出一副答卷了。4月19日晚间,华夏幸福发布2018年度财务报告,长达495页。与过往不同的是,这不仅是平安入股华夏幸福之后所交出的首份成绩单,其中一篇《致股东的信》更是长达千余字,更是将过去的一年称为“水逆的2018”。

股权结构变更、人事结构变动,华夏幸福在2018年经历了很多,但再回过头来仔细审视这份财务报告,“新”华夏幸福的首次大考是合格的。

报告显示,2018年华夏幸福实现营业收入837.99亿元,同比2017年增长40.52%;毛利率达42%,处于行业前列。截至报告期末,公司总资产4097.11亿元,归属于上市公司股东的净资产437.76亿元,归属于上市公司股东净利润117.46亿元,同比增长32.88%,roe达到35.2%,较上年提升3.6个百分点。

此时不得不提到平安入股华夏幸福之时,双方之间的一项业绩承诺。即华夏幸福承诺,未来三年,归属于上市公司股东的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%。也就是说,2018年、2019年、2020年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润将分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。而2018年,华夏幸福则以117.46亿元的归母净利润,超额约3亿元恰好完成114.15亿元的业绩利润承诺。

可以看出,相较于2017年,华夏幸福在2018年的业绩全线回暖。尤其是当期收入、毛利润、股东回报等重要财务指标均表现突出,营业收入和归属于上市公司股东净利润继续实现双增长。凭借产业新城模式的优势不断凸显和稳健的公司运营,乘着已经刮起的都市圈建设的政策“东风”,再加上中国平安和全新高管团队的新生助力,华夏幸福也将迎来公司业务模式发展历程中的重要拐点,在以往“产业新城 住宅开发”的基础上实现新领域的突破。

在我们看来,这些所有的“新模式,新领域,新地域”与华夏幸福现有模式相结合都可以归结为一种模式,即“产业新城 ”。其背后逻辑正如华夏幸福《致股东的信》中所总结的最核心三点:空间的都市圈化、地产运营精益化、地产金融化。正是基于此,我们不仅看好华夏幸福未来的业务增长,其对平安的业绩承诺也将更好的完成。

一、“水逆”的2018

华夏幸福2018年报显示,公司实现营业收入837.99亿元,同比增长40.52%,其中,产业新城业务和房地产开发业务共同构成了公司的主营业务收入。产业新城业务收入310.39亿元,占据公司营业收入的37%,同比上升5.76%;房地产开发业务占据公司营业收入的62%,同比上升78%。由此可见,公司营业收入的高增速,主要来自于房地产开发业务收入的高增长。这是2018年相较于2017年房地产业务结算增加所致。

随着未来产业新城业务占公司营业收入的比重逐渐走高,华夏幸福营收质量增长可观。 

2018年,华夏幸福实现销售额1627.61亿元,较2017年同比增长6.93%,实现销售面积1503万平米,同比增长58%。其中,房地产业务签约销售额1292.68亿元。从以上营收及销售比例可以看出,2018年华夏幸福整体营收向好,较之2017年有非常明显的改观。这不仅与房地产行业调控政策稍稍放宽有直接关系,更是因为产业新城业务的持续发力和更多的产业新城项目进入回报周期。

一个非常值得关注的数据是,华夏幸福产业新城异地复制逻辑继续加速兑现。环京外埠区域在公司整体业绩占比快速增长,实现收入257.07亿元,同比增长82.8%,占公司营业收入的比例由上一年度的23.72%提升至30.82%,提升显著;环京外埠区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占公司整体销售额比例从上一年的23.76%大幅提升至46.46%,销售面积比重由去年同期的34%提升至54%;环京外埠区域新增产业服务收入126.78亿元,同比增长316%;在土地储备端,2018年新增土地面积中外埠区域占比达到87%,较之2017年上升29个百分点。这些数据充分说明华夏幸福已经基本摆脱对京津冀地区的依赖,印证了公司产业新城异地复制的逻辑,同时也显示出公司高质量快速打造产业新城的能力。

截至2018年末,公司预收款项达到1375亿元,预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润,有利于锁定公司未来持续高增长的经营业绩。

在产业新城业务作为公司业务最重要部分,且占比逐渐增加的当下,未来可以预见的是,宏观经济环境以及行业调控仍然下行压力较大,华夏幸福在产业新城扩张的同时,公司对于风险的把控能力、稳健经营能力、战略和资源的匹配能力、高质量增长能力,都将经受极大的考验。

此外,华夏幸福在2018年做出了许多“防风险”的动作,降费增效、控制产业新城投资、控制拿地支出,一起表现为公司投入的下降。

总体来看,华夏幸福财务报表中所体现的问题并不是经营所致,更多的原因是在于宏观经济形势和所处行业大环境。无论是公司经营还是财务数据都表现稳健,亮点突出。除上述各项指标数据以外,经营性现金流连续三个季度为正,短期债务占比明显下降、持续维持高派息都是最好的例证之一。

一直以来,我们认为华夏幸福的商业模式和产业新城的一整套逻辑都是没有问题的,在过去几年甚至是超前的。但大量重资产、长周期、慢回报的产业新城投入对于一家上市公司的抗风险能力和现金流平衡能力的挑战极大。华夏幸福及时的战略调整以及平安的入局都很好的化解了这些问题,不仅如此,随着平安幸福的强强联合,华夏幸福对于“新模式,新领域,新地域”有了更多的可能。

二、“产业新城 ”,新战略指引下华夏幸福再出发

自近年来,华夏幸福坚定产业新城异地复制的逻辑并不断“开疆拓土”以来,已在全国累计布局了77个产业新城。截至目前已经有72个产业新城实现了产业和项目的签约。同时,77个产业新城中一共有48个产业新城已经实现了经营型的回款,20个产业新城累计现金流转正。外埠的产业新城表现也十分亮眼,已有30座实现回款,17座当期金现金流转正,9座累计现金流转正。产业新城异地复制的成果卓著。

2018年华夏幸福产业新城业务实现新增签约投资额1660亿元,新增签约入园企业702家。其中,环北京以外区域新增签约入园企业501家,新增签约投资额1406亿元,同比增长52%,占公司整体新增签约投资额达到85%。2018年公司新签ppp项目合作协议共18个,全部为环北京以外区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。

这些数据都表明,华夏幸福坚持异地复制的逻辑、坚持核心都市圈聚焦战略,布局15个核心都市圈,形成“3 3 4”格局的战略逻辑。即重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个高能级核心都市圈,同时加快布局郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及长沙、西安、贵阳、沈阳4个潜力核心都市圈。

2019年一季度,国家发改委连发《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》和《2019年新型城镇化建设重点任务》两大政策红本。毫无疑问,中国的城市发展和城市化建设已经全面步入都市圈建设时代,战略思路已从限制超大特大城市发展调整为科学引导都市圈发展。其中之一的战略红利是都市圈相对外围的圈层区域将迎来最好的发展契机,那么作为一家将核心业务聚焦在都市圈外层区域的企业,华夏幸福的也将迎来最好的战略机遇期。

随着都市圈人口红利以及政策红利的持续释放,华夏幸福布局在都市圈外围圈层的产业新城在产业导入、招商引资、土地供给等关键要素方面将实现可观增长。比如土地指标的供给松绑将带来的更多的储备土地的机会,这将直接转化为可供销售的项目或资源。土地市场的回暖也将直接增加地方政府的收入,进而降低公司的应收账款,增加产业新城业务回款质量。且随着更长周期的宏观经济形势和市场情绪的转好,会有更多的产业新城加快进入回报期。

所以,华夏幸福会继续深挖产业新城护城河,精准打造更多更先进的产业集群,精心建设更好更美丽的现代城市,维持自己在行业内的领先地位。在都市圈建设、县域崛起、乡村振兴中更好的发挥产业新城的作用与价值。

政策文本所释放的另外一大战略红利是,都市圈发展要求的不仅仅是核心城市外围区域的发展与崛起,这些是增量;同时对于核心城市内部的更新与升级也提出了高要求,这些是存量。在我们看来,这也是华夏幸福提出“新模式,新领域,新地域”战略倾向的核心出发点之一。

华夏幸福认为,未来区分中国不动产市场的是都市圈,即可分为都市圈市场和非都市圈市场,且都市圈市场将成为引领者。中国房地产业经过几十年的发展,未来主要以运营为主,未来对地产的精益化运营能力要求会越来越强,无论是物业项目还是产业新城项目。而且,长线资金配置不动产的诉求在国内外都是愈发高涨,而长线资金与产业新城都是长周期,二者天然契合,也正合了中国平安与华夏幸福的牵手。正是基于这些基本研判,结合当前的政策面,华夏幸福提出了“新模式,新领域,新地域”。

所以在这份报告中,其中最引人注目的就是对于这些未来战略的表态与阐释。首先“新地域”自不必多说,“3 3 4”的都市圈布局逻辑清晰而明朗,且极具前瞻性和可操作性。

然后,关于“新模式”华夏幸福表示公司将在传统重资产模式的基础上,加速开拓轻资产模式,轻重并举。在盘活存量资产,优化资产负债结构的同时,以资产管理输出的模式,快速切入市场,并逐步探索其他市场化模式,如基金模式、资产证券化模式。在我们看来,这段表述的关键点之一在于轻资产模式将迅速在华夏幸福踏上舞台,也就是说,华夏幸福也许并不仅仅是重资产操盘自有产业新城项目,也可能将其多年来积攒下来的产业新城运营经验作为轻资产进行输出,在运营市场分得一杯羹。

最后,最重要的重头戏,“新领域”,一旦上马,这将直接拓宽华夏幸福的业务线。华夏幸福表示公司在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。公司将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

我们将这种新的业务模式总结为“产业新城 ”,即以产业新城为基本盘,不断延伸综合不动产这条业务链和产业链,如产业新城 住宅开发、产业新城 写字楼开发、产业新城 城市综合体开发等等模式。这是因为,无论是都市圈核心城市还是都市圈内产业新城,其本质都是一座城,那么都应具备生活、办公、娱乐等等功能,而要体现这些功能的直接载体就是各种不动产。华夏幸福在过往自身擅长的产业新城 住宅开发的模式基础上,横纵双向拓宽综合不动产业务线,是其公司未来最重要的一项战略举措。

公开资料显示,华夏幸福将布局城市商办物业开发,而这也是华夏幸福联合中国平安以后,对外界释放出来的首个合作计划。其中,华夏幸福作为平台,将主要负责操盘和运营,而主要的出资人将是中国平安,这也符合险资作为长线资金的配置诉求和中国平安作为财务投资者的利益诉求。

当然在不远的未来,随着城市商办开发业务逐步成熟、管理经验逐步丰富,华夏幸福也不排除对重资产进行投资,形成轻重资产相结合的城市商办开发运营业务。

报告显示,综合不动产的新业务领域将主要由华夏幸福南方总部操刀,即由以华夏幸福联席董事长兼ceo吴向东和其搭档俞建等原华润置地高管来操盘。作为吴向东加盟以来的首个重点发展业务,这也正是其团队所擅长的。

由此可以看出,华夏幸福正在实行“产业新城 ”的战略逻辑。以往的华夏幸福,主阵地在都市圈外层,现在将业务拓展至都市圈内层城市更新,这样就形成了都市圈内外圈层联动统一的全域开发体系。

即在都市圈内层也就是核心城市开发成功地、具有影响力的城市综合体并形成品牌,一是可以在其他城市和产业新城进行复制,二是其品牌效应可以直接反哺外层产业新城内的一些项目开发,甚至直接促进拿地。

那么反过来,当产业新城的体量扩张,未来也会有需要城市更新的时候,那么此时华夏幸福积攒下来的城市更新经验又有了用武之地。

综上所述,华夏幸福在新阶段,开启“新模式,新领域,新地域”的全新战略,在“产业新城 ”的主逻辑指引下,公司未来依然具有极高的成长性。并且随着中国区域协调发展的不断推进,“产业新城 ”在都市圈建设、县域崛起和乡村振兴中依然存在很大的增量空间。在新股东和新团队的助力下,公司的发展前景值得期许。接下来,我们静观其变。

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