文丨于一洋(方塘智库区域战略研究中心研究员)

继2018年7月之后,2019年开年不久,华夏幸福这个名字再一次被地产界集体关注。2月12日宣布从华润置地辞去执行董事等一切职务的吴向东其职业生涯开启了新篇章,2月19日晚间华夏幸福发布公告,宣布吴向东加盟,任首席执行官(ceo)暨总裁。

这位掌舵地产央企巨舰华润置地25年的灵魂人物选择将自己职业生涯的下一站定在了产业新城行业龙头——民企华夏幸福。同样值得关注的是,在去年12月初,吴向东在华润的“股肱”搭档俞健,已加盟华夏幸福担任联席总裁,分管财务与融资。

一个很明显的结论是,吴向东和俞健的加盟必将为华夏幸福整个企业的运营和产业新城的模式带来更多的活力,这个过程考验的将是吴向东的掌控力和应变力。如果说人事变动还不足以说明华夏幸福在这个2月有多“火”,那么股权变更毫无疑问是让业内瞩目的大事件。让我们把时间轴往过去推。

2月11日,华夏控股、平安资管、平安人寿签订《股份转让协议之补充协议》,约定此前签订的《股份转让协议》中所涉及的转让标的实际受让方为平安人寿。

此前的2019年1月28日晚,银保监会发布题为《鼓励保险资金增持上市公司股票,拓宽专项产品投资范围,维护资本市场稳定》,随后银保监会进一步表态:为更好地发挥保险公司机构投资者作用,维护上市公司和资本市场稳定健康发展,鼓励保险公司使用长久期账户资金,增持优质上市公司股票和债券。

1月31日华夏幸福发布公告称:华夏控股、华夏幸福实际控制人王文学与平安资管签订《股份转让协议》,约定华夏控股通过协议转让方式,向平安资管继续减持约1.7亿股公司股份,平安资管以其受托管理的保险资金继续增持约1.7亿股公司股份,占公司总股本的5.69%,每股价格为24.597元,转让价款共计约42.03亿元。

这是一年之内平安第二次增持华夏幸福,在此之前的2018年7月10日,华夏控股曾通过协议转让的方式,向平安资管出让约5.82亿股公司股份,占公司总股本的19.70%,总价137.7亿元。短短8个月内,平安人寿及其一致行动人平安资管的持股比例增至25.25%,平安继续坐稳华夏幸福第二大股东。

而华夏幸福通过两次股权转让,共获180亿资金,这将为华夏幸福产业新城下一步的战略扩张打下坚实基础,而且极大的提振了资本市场对华夏幸福的信心,最近的股价上扬就是最好的证明。

平安早已宣称,对于华夏幸福的投资是长期投资,仅从目前股价来看,平安的投资已经获得了不菲的浮盈,更遑论未来可期的战略合作,充分体现了平安价值投资的逻辑。对于华夏幸福来说,平安入局的现实直接益处之一是在一定程度上缓解了产业新城扩张的资金需求,从长远来看,华夏幸福获得了一个强大的战略凯发游戏下载的合作伙伴,双方在未来有极大的合作前景,尤其是在产业新城方面。

平安入股华夏幸福体现其价值投资逻辑

平安此次增持华夏幸福除了积极响应银保监会的号召之外,更是向市场传递一种信号,那就是平安认为华夏幸福是一家优质上市公司,中国平安看好其业务模式和未来发展前景,更是期待与之进行长期的战略协作,这体现了中国平安的价值投资逻辑。

众所周知,作为老牌金融集团,平安凭借其全牌照灵活性和万亿险资规模,频频出手和举牌大型房企。比如先后入股碧桂园、旭辉集团、融创等多家知名房企,且收益颇丰,旗下的平安不动产所管理的资产规模已达约3000亿元。平安深谙房企投资之道,集中大额资金“重仓”行业龙头并长期持有是其固有投资思路,并不谋求短期的快速盈利后撤出,更加注重市场的稳定和与所投资企业携手共进、共谋发展。

过往的事实证明,平安集团是地产行业优秀的财务投资者和战略投资者。那么此次中国平安牵手华夏幸福也被业内一致看好。平安曾公开表示,“对华夏幸福的投资,是偏长期的财务性投资,具有战略协同效应。未来,双方将响应国家政策,解决社会难题,在医疗健康、养老产业等方面协同发展,聚焦长租公寓及康养服务两大领域。”

我们知道,无论是长租公寓领域还是以医疗、养老产业为主的康养服务领域都具备大资金、长周期的特点,其运营成本也不小,都是典型的不动产物业管理。但大多数的地产企业和产业新城运营商受到融资能力和现金流实力的限制,都需要借助险资的力量。在这些领域内,华夏幸福都有建设和运营的经验,而平安具备强大的资金实力,所以中国平安与华夏幸福的合作空间天然存在。

除此之外,华夏幸福作为中国领先的产业新城运营商,具备强大的环核心都市圈产业新城布局能力,并已实现了产业新城的异地复制,其在产业新城打造过程中体现出的城市建设能力、产业运营能力、企业经营能力以及公司未来发展潜力都被中国平安所看好。

华夏幸福的产业新城打造理念一直是领先全国的,其打造的产业新城和产业新城所承载的先进产业集群为所在地区域经济注入了巨大活力。不仅如此,在新型城镇化新一轮发展进程中,产业新城更是实现都市圈建设和县域经济崛起的重要凯发网址是多少的解决方案,在区域空间营造、产业结构调整、人口合理分布方面发挥着重要作用。

所以对于平安来说,华夏幸福的产业新城模式和产业集群打造再加上其以持有型物业获得长期稳定增长的租金、服务和运营费用,这些都是险资所偏好的,在具备长期投资价值的同时还能与平安现存业务发挥战略协同作用。且更为明显的是,华夏幸福目前的估值具有相当的吸引力,公司派息常年保持在稳定水平,平安入局能够获得直接的财务投资收益和未来相对稳定的现金流。

华夏幸福的产业新城战略扩张将提速

2018年,华夏幸福在不断推进产业新城异地复制的同时,在资金链和现金流方面确实经受了考验。

但就在此时,平安入局,带着对于华夏幸福这家上市公司的肯定和价值认可而来。而后来华夏幸福的财报也显示,平安的价值认同没有错,地产板块占业务收入的比重逐年降低,产业新城业务开始不断发力,异地复制也进入了回报期,市场信心重回。

平安入股之前,华夏幸福产业新城扩张所面临的最大难题就是资金紧张。虽然,华夏幸福是产业新城模式的践行者和创新者,通过在核心城市周边开发产业新城,跟地方政府签订产业新城合作协议,协助政府进行土地整理,招拍挂拿下地块后,在土地二级开发中建设住宅项目,用售房利润来反哺产业新城前期投入和后期运营,诚然这让华夏幸福享受了多年差异化打法的红利。

但过往的事实表明仅靠地方政府和华夏幸福依然难以满足产业新城不断落地所需的庞大资金量。这是因为在当前政策背景下,但随着楼市的强力调控,传统地产业务持续步入下行周期,华夏幸福地产销售销售走低,产业新城业务虽实现盈利并持续增长,但暂时还难以填补前者下行留下的现金流缺口,毕竟还有许多的项目仍在培育期和成长期,这是个长期的资金沉淀过程,需要不断投入方能支撑到回报周期。

中国平安成为第二大股东之后,依托其强大的资金和资源优势,华夏幸福将获得全方位、一站式金融服务。随着中国平安长期限、低成本的资金进入,将在源头上解决华夏幸福在产业新城不断异地复制过程中所面临的资金紧张问题,满足项目前期的大资金投入。这将加速其产业新城向全国扩张的速度,加快产业新城异地复制的进程,并在很大程度上保证了一个产业新城项目的健康成长。2018年12月11日,华夏幸福公告将向平安资产管理有限责任公司融资,总募集规模不超过60亿元。这是双方的正向联动正愈发紧密的最佳例证。

不仅如此,在产业集群的打造方面,华夏幸福也将获得平安集团的大力支持。无论是新一代信息技术还是高端装备制造业都是技术密集型、资本密集型的产业,需要大量的资金和人才投入。在这个方面,华夏幸福将联手中国平安为技术创新和产业落地提供孵化服务和资金支持,这为高新产业集群的诞生打下坚实基础。

除此之外,中国平安的入局也将优化华夏幸福的公司治理水平,公司的治理结构和经营模式有望取得新的突破,公司估值将进一步提高。而且,中国平安因其具备的国资背景,在华夏幸福与地方政府就产业新城新项目的谈判中也能发挥积极作用,将有效推进产业新城新项目的选址和落地。

公司高层迎来强援,华夏幸福运营能力提质增效

2018年9月,华夏幸福修改公司章程,董事会成员由8名变为9名,胡学文正式宣告离开。去除3个独董剩下的6席中,按此前华夏幸福和平安协议,平安将有两个席位。随后,孟森和王威作为平安代表进入华夏幸福董事会。

3个月后,华夏幸福宣布聘任前华润置地cfo俞健为公司分管财务及融资等业务的联席总裁。

及至如今,吴向东的加盟,宣告着华夏幸福高层人事的调整基本完成,那么在这位业界公认“猛人”的带领下,华夏幸福将驶向何方?

细数吴向东的职业生涯,或许用“沧海横流,方显英雄本色”再恰当不过。1993年,吴向东从清华大学毕业即入职华润集团,2000年奉命组建华润(深圳)有限公司,2002年,年仅35岁的吴向东操刀深圳当时规模最大的综合性商业地产项目——万象城,这个地标性项目让其声名大噪,奠定了他在华润的基础。

彼时该项目由于投资大、风险高、回收周期慢,华润内部对该项目一直存在巨大争议,但吴向东力排众议,在一次预算会议上面对全体华润董事,他表示:“万象城若未按时竣工开业、或未实现预算业绩数字,不复相见。”一年后,万象城如期揭面。首年即实现盈利,无论出租率、营业额、租金收入、利润、回报率各项指标,都超额完成最初计划。这是吴向东“破釜沉舟”般的执着。

25年华润生涯,华润中心万象城项目、华润大冲旧改项目、深圳湾国际商业中心项目,吴向东把他最好的25年青春留在了这里,不敢说这段时间是吴向东职业生涯的唯一巅峰,但绝对是奠定其江湖地位的一段峥嵘岁月。他不仅为华润注入了商业地产基因,帮其确立“住宅开发 持有物业 增值服务”商业模式,更一举奠定了华润置地如今商业地产领军者的龙头地位。

但在2013年,吴向东被卷入宋林案和“宝万之争”旋涡,虽以清白之身示人,但在舆论压力下,不得不退居幕后。这也为如今吴向东放弃国企高管的重要位置,加盟民营龙头企业埋下了伏笔。

毫无疑问,吴向东的加盟是来施展抱负的,携带着创新者与变革者的气势而来,其必将为华夏幸福带来新气象,优化公司的治理结构。但最重要的是,吴向东将以其丰富的商业地产操盘经验和精彩的履历为华夏幸福的“运营能力”带来极大增量。

尤其是在“异地复制”这一核心战略上,吴向东与华夏幸福的相性很合。这是因为吴向东一手缔造的万象城项目在南方多个区域核心城市成功实现了异地复制。而华夏幸福产业新城的异地复制正走在快车道上,这正需要一位经验丰富的舵手来为华夏幸福产业新城的战略扩张把控方向。

不仅如此,“吴向东 俞健”搭档组合,两人在华润置地过往经历中所呈现的稳健增长性和财务管控力也为华夏幸福和中国平安所看好,符合中国平安财务投资的价值倾向

未来,华夏幸福凭借现有的产业新城规划建设、产业发展和招商引资能力,加上吴向东所擅长的深耕一线城市和强二线城市打造的“住宅开发 持有物业 增值服务”的打法,无疑也能够为华夏幸福业务打开一扇估值提升的想象之门,提上一个新台阶。

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