文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

1998年中国福利住房改革制度的推出,开启中国房地产商品化、市场化改革元年,同时也开启了房地产市场近20年繁荣的大周期。当然,在这个繁荣的大周期里,出现了2008年美国次贷危机波及下的地产不景气,以及这个大周期里每个上涨小周期中迫于政府宏观调控下的房价小回调。从政府宏观导向上看,2017年到现在,中国房地产市场正在发生变化,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一理念逐渐成为人们心中衡量房地产投资的价值观,也逐步成为市场比较明显的方向。

在我们看来,房地产其实包含三层涵义:一是土地要素,这个是先决条件,也是房地产最重要的生产要素,这里面包括了土地审批、土地规划、土地整理等诸多环节;二是住房因素,因房子具有居住和投资双重属性,所以住房因素成为影响房地产需求端的关键;最后是产业因素,因土地、住房催生的房地产产业,这个产业属性决定了房地产产业是影响钢铁、建筑、玻璃、家装、水泥等诸多上下游产业链的重要因素,这个属性也影响着国家对于房地产调控政策制定的重要权衡和考量。

中国经济增长的三驾马车是投资、消费、出口,当前国际格局下,出口经济已经无太大优势,投资主要是基础建设投资,很大程度上包括了围绕房地产所进行的投资,基建投资一度成为中国经济高速增长的利器,消费内需也是迫于高高在上的房价、教育、医疗压力下逐渐呈收缩态势(这里不包括中产阶级海外奢饰品消费)。由此,我们可以看出,房地产经济成为中国住房分配制度改革以来经济发展最大的红利,可以说,房地产过去的繁荣伴随着改革开放一系列的政策也好、行政支持也罢,无疑,房地产是地方gdp增长的香饽饽。

改革开放40年来,中国的人口结构发生了变化,几代婴儿潮的出现,引发房地产刚需及投资性需求;人均收入的增长,也无形中提升了人们的购房购买力;中国家庭理财市场起步晚,追求快速、高杠杆、高利率的产品引爆一个又一个雷区,导致人们对于投资阵地的选择放在经过数年检验过并且能够稳定升值的房地产;中国城镇化随改革开放逐步铺开,与此同时,城市化的节奏明显加快,城中村、棚户区改造升级,货币化补偿及住房需求倒逼家庭买房刚需,诸多因素下,催生了房地产大周期的繁荣。

作为三线城市的商丘房地产市场也是逃不过市场大周期的魔咒,很明显的现象是最近一个10年周期里商丘房价变化较大,房价从2008年均价1500元/平方左右到2018年均价6000元/平方以上,10年四倍,从房地产投资角度看,这个投资相当于每年的资产收益率40%左右,远远超过大部分理财产品的收益,而且还是零风险。

那么,商丘房地产市场究竟为何火爆,未来走势究竟如何?

1、商丘房地产市场繁荣背后

土地出让金是地方政府收入的主要来源,该收入并入政府专向基金,用来财政支付公共建设等,收支两条线下,广开财路,让城市gdp好看,也成为对执政者业绩考量的关键因素,而这个土地出让金也构成政府与房地产开发商的利益共同体,决定着房地产市场的供给。所以,对于房地产市场的调控,往宏观说关切社会民生,往小处看,其实关系到远离帝都的三四线城市的经济发展。商丘跟其他三四线城市一样,土地出让金是政府的主要收入,这并非难以启齿的痛点,而是全国模式皆如此。围绕国有土地,住建、房管、国土等部门有一系列的规划、批文权力,在城市一系列大规划之下,通过土地招拍挂流程,房地产开发商就开始用土地向银行抵押贷款搞建设,这里面就涉及到房地产开发商的成本问题,综合权衡成本利润之后均体现在房价上面,所以,每个购房者可以说都为这个城市的gdp做出了贡献。

商丘房地产市场发展离不开人口、人均收入增长、棚户区改造几个关键因素,人口结构跟随国家大势,适龄婚族80、90后对住房有刚需;2009年到2018年商丘经济平稳增长态势良好,反应在人均收入增长也然,收入增长让购房者不会过度担忧购房款问题;在国家推出四万亿投资刺激政策时,作为三四线的商丘当时房地产市场并非火爆,而是存量过多,经历一波去库存过程,彼时房地产市场主战线在一二线城市,一二线市场的火爆滞后传导效应,以及商丘大规模的棚户区改造、货币化安置政策的实施,应该是造成最近两年商丘房地产市场红火的主要因素。

据统计,今年楼市金九银十黄金销售期的十月份全国30多个热点城市的房价呈现出这样的特点:共有23个城市10月房价环比上涨,只有7个城市10月房价环比下跌,其中杭州涨幅最高(达3.27%),深圳跌幅最大(达4.26%)。过半的省会城市房价是上涨的,一线城市跌幅较大,其中,郑州14608元/平方,(郑东新区29807元/平方,高新区13300元/平方),商丘在10月份房价均价已经破6000元/平方,从周边城市房价对比看,商丘房价还是处于价值洼地的,并且考虑到国家宏观调控政策对于三四线城市的区域性滞后传导及不协调性,加之像碧桂园、恒大、绿地这样的品牌房地产商入驻商丘,商丘房地产的繁荣可能会持续时间稍微长一些。

2、对商丘房地产市场的基本判断

对未来10年周期的房地产市场,笔者有如下判断,3-5年小周期稳步上涨,然后保持稳定,随着住房供给量增加以及国家宏观调控政策(比如货币化安置叫停、房地产信贷政策走向、房产税的适时推出等)会出现小周期的微降,考虑到,房地产与金融的联系,不管是开发商的土地抵押贷款还是住房需求端的住房公积金贷款,大幅度降价势必对于银行造成一定的风险,所以,最终房地产市场会保持一个合理温度,房价也会趋于理性稳定。

商丘的交通规划、空间结构、区域规划、片区融合以及与周边城市的经济短差,诸多因素对于商丘房地产宏观走势有直接影响,比如,航空港经济区的打造,对于航空港方圆10公里之内的房地产市场会有向上牵引作用;包括生态中心区的构建,一些cbd、总部港、商业综合体等房地产多元业态也间接影响了市场行情。

随着商丘土地供应量的增大,过去一两年内一线房企碧桂园、恒大、绿地等竞相到商丘淘金房地产市场最后红利,也催生一批改善型、高端型购房需求,因大牌地产商转嫁成本综合考虑,助推商丘房地产市场火热也是能理解的。

据统计局数据显示,商丘2017年城镇常住人口304.42万人,常住人口城镇化率41.71%,商丘城乡总体规划(2015-2030)中,远期2030年商丘市域城镇化率达到68%,市域城镇人口达到646万人。从城镇化角度看,商丘未来还有很大提升空间,这将直接影响到商丘市房地产市场下个10年周期价格走向。

2017年商丘人均国民生产总值为30423元,在商丘城乡总体规划(2015-2030)中,规划到2030年,人均国民生产总值达到10000美元左右,也就是说用10来年时间,实现人均国民生产总值翻倍以上。人们收入水平的逐步提高,对于房价维持一个合理区间提供支撑。

按照商丘城市区域规划情况,几大主体拆迁工程也已进入尾声,随着主城区棚户区改造进度的逐步完成,三到五年时间内,动迁安置房将批量交付拆迁户手中,所谓动迁安置房是最接近商品房性质的,根据所处功能区位情况,在交易上具有一定优势,届时,商丘房地产供给量将会增加,当然在这之前是商丘各大品牌地产商库存消化时间,随着住房供给量的增多,势必会对于房地产市场造成一定程度的供给失衡,从而影响商丘房价走向。

3、对投资者的几点建议

一定要深思“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话的精髓,这意味着国家顶层设计制度上的潜在变革,比如廉租房、公租房等各种住房保障性政策的出台,类似举措犹如是对“安得广厦千万间,大辟天下寒士俱欢颜”的回答。

包括前段时间热议的房产税问题,这个可能是国家宏观调控的杀手锏,在适当时候就会推出,那么,之前以租养房、以房养老的投资思维可能会受到一定程度的冲击。

而且,最近信号很明显,国家脱虚向实业政策导向下,对于信贷资金流向来看,是严禁流入房地产市场的,房地产商的流动性也面临压力,包括商业房贷利率的提高,皆旨在遏制炒房。

当然,如果是刚需或者改善型需求,那么即便房价已经处于一个高度,这个时候也奈何不住购买的冲动,完全可以按照计划进行。

长期来看,房地产作为资产配置而言,价值意义越来越小,保持对房地产的理性分析,在熟悉自己区域经济发展大周期内,抓住时机,合理进行房地产市场交易,审慎决策,不做最后的接盘侠。

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