文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

梁王宫阙今安在?枚马先归不相待。

舞影歌声散绿池,空馀汴水东流海。

唐代诗人李白感怀古梁园的今昔变迁的沧桑,从而引发对于唐王朝面临败落的隐忧,从这首诗中,我们发现一个城市的历史变迁与时代密切相关,什么的年代造就什么样的城市品性,什么样的城市品性造就了一座城中人的个性。

商丘从古至今几经王朝更迭,古都城也经历沧海桑田成为如今的模样,正所谓不幻灭,无新生,所有的城市化过程都是历史使然,不以我们个人意志所左右。在几千年历史变迁中,我们回望商丘从建城到现在经过的所有繁华与衰败,俨然一幅鲜活的历史画卷,不时焕发出新的生机。

1、商丘正处在快速城市化的阶段

全球城市发展史中,我们知道人类在城市中生活已经有几千年的历史,但城市化的历史并不是太长,城市化起源于英国18世纪后半叶英国产业革命,自此以后城市才成为人们生活的中心。

英国学者范登堡通过对英国等国家的城市化研究得出这样的结论:城市化是阶段性发展的,依据经济结构变化城市化分为三个阶段:城市化、市郊化、逆城市化与内域的分散。

城市化阶段中工业快速发展,城市数量剧增,社会经济活动明显向城市集中,尤其向大城市集中;市郊化是城市性质的外延和扩散,城市经济活动向郊区和农村延伸,重点是城市质量的提升;逆城市化与内域的分散指的是居民和厂商离开城市中心,选择自然性质充分的地区居住和生活,从而使得市中心衰败,富裕阶层的人开始追求环境品质所致。

而实际上,城市化过程中,往往是三种形态交叉出现,但是一定时期内会出现某一形态主导下的城市化特征。就目前商丘城市化而言,城市化和市郊化占主要方面,一方面,商丘目前处于经济大发展转型期,工业经济主导下,以城市聚居为主要形式;与此同时,商丘区域经济发展规划中城乡一体化发展思路下,出现了城市向外部延伸的发展趋势,打造不同的经济聚集区,这便是市郊化特点。

沿着旧地图,找不到新大陆,商丘城市化进程也是遵循城市本身的自然资源禀赋与文化内核共生下的发展模式,无疑,商丘处于快速城市化过程中,如何让城市中的人居环境满足城市聚居的需求?如何让主导产业成为城市化的重要推手?在新一轮城市化过程中如何提高人们的幸福指数?值得城市管理者仔细思考。

2、对土地获利的过度依赖不可持续

据调查显示,房地产开发投资拉动中国经济增长从2000年的0.78个百分点上升到2007年的1.86个百分点。通过计算房地产业和建筑业的带动效应,发现房地产业对于国民经济的影响在逐步加深,事实上,1998年之后之所以出现中国经济增长的“黄金十年”,在很大程度上与中国住宅制度改革推动房地产开发投资有很大关系。

房地产的繁荣与否对于宏观经济密切相关,房地产良性发展下对于城市化进程起到稳定器作用,一方面,房地产的稳定能够为人们提供宜居之所,能够在可控收入、房价相对协调下满足购房需求;另一方面,房地产的发展能够对城市化建设提供可参考的产业样本,以便于城市管理者合理调控土地供给与区域规划,进而影响到城市化的合理、可持续发展。

对于地方政府来说,应该注重城市化的理性发展,控制无理由的房地产扩张,比如,市场经济成熟国家的美国,其城市化综合考虑到经济、社会、资源、环境的协调发展。所以,要综合权衡房地产与城市化两者的关联性及差异性,政府作为城市化进程的施政者要考虑到房地产对于经济、社会、民生的特殊性意义,根据城市化所处的阶段,控制土地的开发速度,也就是控制了固定资产投资和gdp增长的速度,因房地产对于土地的高度依赖性,地方政府完全可以从源头上把控一个区域的经济发展。

而事实上,对于地方官员考核指标gdp的考量,直接影响到土地这一个国有产权的敏感问题,地方财政对于土地市场的依赖越来越大,也就是说房地产发展能直接拉动经济增长。这样一来,地方政府很难抵挡高地价的诱惑,因而,财政收入很大一部分来自于土地出让金,不管是直接出让还是与地产商联合开发,都是要分享土地资源的红利。

而国际经验是,地方政府主要财政来源是土地财产税和房地产税,而不是土地出让收入。地方政府热衷的卖地迅速获利的做法,很有可能缺乏持续性,那么,反过来又将对房地产市场造成一定的困扰。这里面可能也是近年来呼声最高的适时推出房地产税,从制度上改变地方财政的税收结构,从而引导房地产的稳定可持续发展。

3、应综合认识房地产对城市的影响

  毫无疑问,近年来商丘城市发展离不开房地产的黄金发展时期,房地产的投资占比在固定资产投资中稳定趋增,同时房地产投资可以拉动房地产相关行业上下游的增速,对于全市经济发展密切相关。

城市的发展方向、空间规划与片区发展规划,决定了房地产的发展格局,房地产更多是围绕这些规划来合理进行项目开发建设,在城乡用地统筹布局下,商丘城市化发展坚持中心带动、轴带发展、节点提升、对接区域的布局原则,依托“米字形”综合交通运输通道,优化空间布局,形成“一主、两区、四轴、五组团”的布局结构。以布局来促进房地产行业稳健可持续发展。

因房地产产业的发展牵涉到土地、住建、房管、环境、交通、通信、金融等多部门联动效应,所以,各部门对于房地产的态度就成为影响房地产可持续发展的重要因素。

而从城市管理者角度来说,促进房地产市场持续健康发展,是提高居民住房水平,改善居住质量,满足人们日益增长的物质生活需要的基本要求;是促进消费,扩大内需,拉动投资增长,保持地方经济快速健康发展的有力举措;对于拉动人力资源合理就业,提高农民工收入水平,全面建设小康社会意义重大。

在今年的商丘市第五届人民代表大会第二次会议上,商丘市长张建慧针对安置房项目建设做出指示,加大开工力度,确保被征收群众早日迁入新居,在新计划实施棚户区改造项目中,尽快启动改造和安置工作。

市长张建慧强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持居住小区功能配套完善的要求,适度加大住宅用地供应力度。大力推进租赁住房建设,规范租赁行为,适时推出限价商品房等措施,确保房地产市场平稳健康发展。

针对问题楼盘,市长张建慧表示总结问题楼盘处置经验,完善处置机制,拓宽问题楼盘融资渠道,引进有实力的大型企业,对问题楼盘进行投融资一体化建设,力争问题楼盘早日得到妥善解决。

根据商丘不同区域的市场环境和经济现实,强化主体功能区规划,实行土地政策的分类指导,改变土地政策一刀切的状况,在土地利用总体规划指导下,优化建设用地供应结构促进工业化和城市化协调发展。构建完善的住房保障体系,为商丘房地产市场增添新动力,在城市化过程中,不能忽视房地产的贡献,更不能任由房地产扭曲地域经济结构。

参考文献:

《中国房地产周期波动与宏观调控》 高波、赵奉军等著

《城市化规律体系浅论》 冯云廷著

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