文丨谷雨(方塘传媒《重新发现商丘》主编)

如果跨越百年来研究一个城市的发展,一个很重要的共性结论是,新区新城的开发是城市规模扩张的必然结果,从城市经营的角度看,营造新区新城也是复制中心城区土地价值的最佳路径之一。

随着城市人口的扩张、快捷交通方式的出现,如地铁、高架公路等客观上允许了高档住宅区远离城市中心,而这些远离城市噪音的新地段逐步被政府、房地产商开发、打造成新区新城。

当然,远离城市中心的主要街道上商业用地价值与银行、药店、餐饮、连锁商超等功能齐全城市中心的标配密切相关,唯有更完善的配套设施才可以吸引更多的人选择在新区新城居住。

1、新区新城是商丘城市空间的必然构成

目前,中国形成了庞大的新区新城体系,随着改革开放的深度推进,中国的新区新城建设呈现出广泛、持久、深入的特点,比如,像深圳特区、浦东新区等具有鲜明的时代特色和改革创新内涵,雄安新区是新时期国家推出的标杆意义新区,具有里程碑意义。

改革开放40年来,商丘发展日新月异,一些所谓的农村,早已随着城市化进程彻底消失,城市的边界一直被刷新。谁能料想,“商”字地标屹立在今天的位置?日月湖周边区域将成为新的商务中心?高铁新城已经渐入佳境?

工业化、城镇化、全球化、信息化深刻地影响着我国经济增长、人口流动和社会发展,进而影响房地产行业的发展。由于,住房价格和居民收入水平的不匹配,中心城区的各种高涨的成本、土地资源匮乏、棚户区改造、城乡融合发展等直接推动了新区新城的建设步伐。

在我们看来,通贯四面八方的公路、普铁、高铁、机场(建设中)、港口(规划中)集结优势为商丘决胜下一轮城市竞争格局提供了基础硬件便利,紧抓枢纽经济并引领城市经济全面高质量发展,培育城市经济增长新动力,逐步缔造产业新区新城新局面。

紧抓新机遇,着力打造区域中心城市,建设新区新城,与周边县市协同发展是接下来商丘城市建设需要思考的问题。

2、从园区经济到产业新城

新区新城,从认知上要将其看成一个独立的城市功能单元,而非孤立的经济单体,它需要与中心城区融合发展,同时,又兼具自己的使命,发挥自己特色产业、经济优势下的人、产、城全新组合。

国家发改委《2016:中国新城新区发展报告》指出,新城新区包括经济特区、经济技术开发区、高新技术产业开发区、保税区、边境经济合作区、出口加工区、旅游度假区、物流园区、工业园区、自贸区、大学科技园,以及产业新城、高铁新城、智慧新城、生态低碳新城、科教新城、行政新城、临港新城、空港新城等。

商丘市长张建慧在2018年政府工作报告中指出,加快示范区建设。坚持组团式开发、复合型建设的原则,推进开发区、物流集聚区、商务中心区“三大板块”建设,力争示范区固定资产投资、财政收入增速均保持在30%以上。努力将装备制造产业园建成以科技创新、先进制造、生态智慧为显著特征的先进制造业新城。

商丘在物流园区、保税区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、大学科技园、高铁新城等园区的建设上正在步入轨道,并逐步显示出创新活力,同时,园区经济也将成为孕育新发展动能的新生力量。

或许,新区新城的打造对于解决商丘本地高房价、结构失衡问题,是一个新的突破口,我们对商丘城乡一体化示范区南湖公馆项目调研时发现,该项目房价较大牌地产要低,而其区位、周边配套及建筑质量均可,属于性价比较好的新区房产项目。无疑,类似这样的满足居住功能的新区房产项目依然会受到人们青睐。

3、产城融合是必然选择

在我国城镇化过程中,一直存在的产城分离,产城分离是制约城市健康发展的重要因素,同时,产业园经济容易失去应有的活力,而给人们仅仅是一个冰冷的工业园的认识,改变工业、住宅用地的供给结构,使新区新城的产业园和住宅区协调配给,在打造产业园的同时,配套建设住宅区,让园区真正有生命力,促进人、产、城共荣。

房地产宏观调控力度不减情况下,传统意义上的地产商,纷纷甩掉地产标签,去地产化经营,也就是赋予企业“地产 ”的概念,地产 教育、农业、科技、服务、健康、医疗、金融等,已经不新鲜,地产商逐步寻求新的经济增长点,而非依靠房地产周期红利单一模式,很多地产商参与到培植地方经济中去,与地方经济共成长,依托地产优势,扶持产业经济,以产业带动地产,以产业促进城市发展。

豫发房地产在商丘的项目豫发双创园,该项目位于商丘市梁园产业聚集区,北至‌‌310国道(金桥路),南至振兴路,西至希望大道,东至梁园路,总占地1000亩,规划建筑面积达100万平方米。项目总投资20亿元,同时可拉动其他社会投资15亿元。项目全部建成后预计可容纳500家企业,年产值约50亿元,可创造5万个就业岗位。该园区兼容面料、纺织、饰品、针织等服装上下游产业,形成产业链条长、产业生态丰富的工业集群。

很明显,豫发双创园试图从产业培育发展、产业运营进行全产业链园区经济布局,以服务商丘实体经济发展。

有产业,才能解决批量就业问题,人们收入水平才能进一步提高,进而安居乐业,城市经济才有活力,产城融合,打通了城市发展的另类命门。

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