欢迎收看第十六期《乡愁里的中国》

城市的发展,需要产业的集聚

更需要让人幸福

产业新城践行产城人融合理念

探索区域转型升级新模式

叶一剑:方塘智库创始人。以“既要在云端,又要在人间”的研究态度,践行行走、思考、写作、阅读、对话“五位一体”的治学路径,对区域经济、城市、建筑、商业与文旅等领域进行持续追踪,以实现对时代变革的记录和思考。

附文字版:

无论是对园区经济的反思,还是对中国城市的思考,都有产业和城市之间融合的问题,这也是在过去十年值得关注的一个事情。现在,可以用一个词来概括:产业新城。对企业来讲,产业新城已经成为一个新的商业模式,或者新的产品线,对于很多地方政府发展而言,也把产业和城市融合发展的模式,作为地方实现区域经济发展的一个重要逻辑。

不难发现,现在很多房地产企业提出要做产业新城。以前的变现模式我们称之为“简单粗暴”型,直接找一块地做地产开发,很容易就能卖掉。

后来,随着地产开发进入新的阶段以后,大量的地产开发很难实现价值循环,人口的集聚成为很大的问题,大家开始反过来想,产业在地方扮演什么角色,就出现了“产业地产”。到后期的时候,大家除了重视地产以外,真的开始玩产业。所以,你会发现,现在很多地产企业转型,把“产业地产”、“产业新城”作为很重要的转型方向。

刚才也提到,地方政府也是这个思路,在这样的情况之下,资本也开始把这一领域的投资,作为重要的选择方向。背后还有一个考虑是,在这样的发展模式中间,不是简单的在一个片区里配置物理空间或者地产的开发、配置产业集聚,推动产业导入就可以,而是要求层次变的更高,比如,要在整个产业链去考虑,还要在全球进行资源配置,这些都是目前做产业地产,或者产业新城在开发过程中所必须要因循的最重要的逻辑关系。

我们一直认为,无论是对产业还是对行业的研究,一定要注意对标杆企业的研究,或者对整个行业里的意见领袖的研究,如果要谈产业新城,华夏幸福肯定是不能逃避的案例。

我们方塘一直对华夏幸福有紧密的追踪,简单的进行对它的发展阶段进行概括的话,原来是地产企业,后来变成了一个开发区的运营企业,再后来变成了一个产业新城的运营商。

到今天为止,华夏幸福对产业新城的理解,以及在理念上更加强调对城市的想象,比如,提出“城市让幸福发生”、“幸福城市”的概念。华夏幸福除了发扬了本身的基本开发能力,比如,对地产的开发能力、产业的导入能力、规划的能力、战略定位能力、投融资能力等以外,我们还意识到,华夏幸福已经开始做新兴的产业的投资,比如,城市的轨道交通。

就是因为这样,我们再去看产业新城开发模式时,你会发现,竞争门槛已经变的很高了。之所以变的很高,一方面,如果想介入到产业新城开发模式里,要具备产业生态的构建能力,显然不是所有的企业都能够完成。

同时,我们也意识到,在产业新城开发模式里,变现的通道或者变现的模式也变得多元,以前盖房子主要是地产变现,现在是投资的变现、招商引资的变现、公共服务市场化的变现。而且,在思考产业新城,或者某个城市化的进程当中,要从一开始就要去做长链条的准备。所以,不是所有的企业都能实现,不是所有的企业都能做到。

我们认为产业新城的春天已经来临,当各路资本、各路英雄、各个地方政府,包括很多的企业,尤其是具备了丰厚的开发经验的企业,都开始往某行业走的时候,那么这个行业的春天可能就来了。但是,有春天,就会有陷阱,一定要找到最佳的产业新城发展逻辑。然后,用最好的理念,最好的路径,最好的设计,最好的组织架构,和最好的全球资源配置的能力,来推动产业新城在中国真正健康发展。

产业新城健康的发展,对于地方来讲,是区域实现转型的载体和依托。对于很多转型中的企业而言,在地产之上找到了一种发展模式,对于生活在产业新城里的人来讲,也是在更综合的能力水平之上建构城市的生存空间,也是最佳的城市化的进程,这就是产业新城在中国,值得期待,但也值得警惕,同时,我们也值得去追寻一个好的未来。

乡愁里的中国

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